遺産の中に市街化調整区域にある不動産が含まれ、高すぎる（又は安すぎる）評価での分割を提案されている。
- 2022.04.06
1.市街化調整区域とは
- 市街化調整区域とは，市街化を抑制する区域であり，建築が厳しく制限されているエリアです。
- 市街化調整区域内で建築を行うことができるのは
- ・知事又は市長の許可を受けた場合
- ・許可が不要な一定の場合 に限られ，許可の基準等も厳しく定められています。
許可が不要な場合の例として，
① 市街化調整区域に指定される前から存在していた建物の増改築（ただし自治体が定めた面積等の条件に適合している必要があります）
② 農林漁業を営む方のための住居や，農林漁業のための一定の建物（畜舎，農機具収納施設など）
などがあります。
市街化調整区域内であっても指定された区域の中であれば、誰でも住宅や小規模な店舗などを建築することができます。これを「区域指定制度」といい，自治体のホームページなどを確認して，その土地が区域指定されているかどうかを確認することができます。
2.評価
市街化調整区域は，建物の建築等が制限され，一般的に周りにスーパーやコンビニといった便利な商業施設がない・遠いといった環境であることから人気が低く，不動産の評価額は低くなるのが一般的です。
不動産の評価額は，固定資産評価額や不動産業者の査定額に加え，制限の有無・内容・程度などを参考にして決めていくことになりますが，固定資産評価額は近隣の市街化区域と比べると２～３割程度低くなるのが通常とされています。
3.評価額に影響を与えうる要素
次の要素の有無によって，売れやすさや利用価値が変わってきますので，評価額にも影響すると考えられます。
①開発許可を受けて建てられた建物かどうか
開発許可を得て建てられた建物は，同じ用途で同規模の大きさであれば，取得後に建て替えができるため，比較的売却しやすいとされています。
これに対し，無許可で建てられた建物は建て替えができないため，売却しづらくなります。
②開発許可を受けられる土地かどうか
将来的に開発許可を受けて住宅を建てられる物件であれば，売買がしやすくなります。
市町村の都市計画課などで，開発許可を受けられる土地かどうかを確認することができます。
もし住宅を建てられないとすると，利用価値は大きく下がります。
③農地かどうか
農地のままでは農家にしか売却できず，農地以外の土地にする（農地転用する）場合も許可が必要になります。
地域によって許可の基準が定められており，許可が下りないこともありますので，予め地域の農業委員会に確認しておく必要があります。
特に農地転用をする場合は，農地法と都市計画法の両方の規制をクリアしなければならないため，売れにくいとされています。
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